Introdução
A urbanização acelerada e, muitas vezes, desordenada das grandes cidades brasileiras, como Guarulhos, gerou um cenário urbano marcado por ocupações irregulares, construções informais e a multiplicação de moradias em terrenos compartilhados. Em muitos bairros da cidade, é comum encontrar casas construídas umas sobre as outras, formando verdadeiros conjuntos habitacionais verticais dentro de um mesmo lote. Essas construções, embora atendam à demanda habitacional de famílias de baixa renda, geralmente não possuem registro formal, o que as torna invisíveis aos olhos do Estado e do mercado imobiliário.
A ausência de regularização traz uma série de consequências negativas: os moradores não têm segurança jurídica sobre suas moradias, enfrentam dificuldades para acessar crédito, não podem vender legalmente seus imóveis e ficam vulneráveis a disputas familiares ou ações judiciais. Além disso, a informalidade compromete o planejamento urbano, dificulta a arrecadação de tributos e impede a implementação de políticas públicas eficazes.
Nesse contexto, o direito de laje surge como uma resposta legal inovadora e necessária. Instituído pela Lei nº 13.465/2017, esse instrumento permite que construções sobrepostas em um mesmo terreno urbano sejam reconhecidas como unidades autônomas, com matrícula própria no cartório de registro de imóveis. Isso representa um avanço significativo na regularização fundiária urbana, pois oferece uma alternativa viável para a formalização de moradias construídas de forma informal, sem a necessidade de desmembramento do terreno.
Em Guarulhos, a aplicação do direito de laje tem ganhado relevância diante da realidade habitacional do município. A cidade, que abriga mais de 1,3 milhão de habitantes, enfrenta desafios históricos relacionados à ocupação irregular do solo e à escassez de moradias formais. A regularização por meio do direito de laje não apenas promove a inclusão social e a valorização patrimonial, como também contribui para o ordenamento urbano e o fortalecimento da cidadania.
Este artigo tem como objetivo explicar o que é o direito de laje, como funciona o processo de regularização em cartório no município de Guarulhos, quais são os requisitos legais e urbanísticos, os benefícios para os moradores e o papel de empresas especializadas, como a E Martins Engenharia, na viabilização desse processo. Ao final, apresentamos também uma seção de perguntas frequentes para esclarecer dúvidas comuns sobre o tema.
O que é o Direito de Laje?
O direito de laje é um direito real, ou seja, um direito que recai diretamente sobre um bem imóvel. Ele foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro pela Lei nº 13.465/2017, que alterou o Código Civil para incluir o artigo 1.510-A. Esse dispositivo legal permite que uma pessoa que construa uma unidade habitacional sobre (ou sob) outra já existente, em um mesmo terreno urbano, possa registrar essa construção como um imóvel autônomo, com matrícula própria no cartório de registro de imóveis.
Na prática, isso significa que a unidade construída sobre a edificação principal — desde que tenha acesso independente e não comprometa a estrutura da construção original — pode ser legalizada como um imóvel separado. Essa medida é especialmente relevante para famílias que, por necessidade ou conveniência, constroem novas moradias sobre a casa de parentes, prática comum em áreas urbanas densamente povoadas.
Regularização em Guarulhos: Etapas e Requisitos
A regularização do direito de laje em Guarulhos exige o cumprimento de uma série de etapas técnicas, legais e administrativas. A seguir, detalhamos cada uma delas:
1. Verificação da Situação do Imóvel
Antes de iniciar o processo de regularização, é essencial verificar se o imóvel-base (a construção original) está devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Sem essa matrícula, não é possível instituir o direito de laje. Além disso, a construção sobreposta deve ser estruturalmente independente, com acesso próprio, instalações elétricas e hidráulicas separadas, e não pode comprometer a segurança da edificação principal.
2. Aprovação da Construção
A Prefeitura de Guarulhos, por meio da Secretaria de Desenvolvimento Urbano (SDU), exige que a construção esteja em conformidade com o Código de Obras e o Plano Diretor Municipal. Isso inclui respeitar recuos, altura máxima permitida, taxa de ocupação do solo e demais normas urbanísticas. A planta da edificação deve ser elaborada por um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) e submetida à aprovação da prefeitura.
3. Documentação Necessária
O processo de regularização exige a apresentação de diversos documentos, entre eles:
- Documentos pessoais dos proprietários e ocupantes (RG, CPF, certidão de casamento ou nascimento);
- Matrícula atualizada do imóvel-base;
- Projeto arquitetônico aprovado pela prefeitura;
- Anotação de Responsabilidade Técnica (ART ou RRT) do profissional responsável;
- Certidão negativa de débitos municipais;
- Declaração de anuência do proprietário do imóvel-base (quando aplicável).
4. Escritura Pública e Registro
Com a documentação aprovada, é necessário lavrar uma escritura pública de instituição do direito de laje em Cartório de Notas. Essa escritura formaliza a existência da unidade sobreposta como um direito real autônomo. Em seguida, a escritura deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, que abrirá uma nova matrícula para a unidade, conferindo-lhe plena validade jurídica.
Benefícios da Regularização
A regularização do direito de laje traz uma série de vantagens para os moradores e para o município:
- Segurança jurídica: O morador passa a ser reconhecido legalmente como proprietário da unidade, com todos os direitos e deveres decorrentes.
- Autonomia patrimonial: A unidade pode ser vendida, alugada, financiada ou transmitida por herança de forma independente.
- Acesso a crédito: Com matrícula própria, o imóvel pode ser utilizado como garantia em financiamentos bancários.
- Valorização do imóvel: A regularização formal aumenta o valor de mercado da propriedade.
- Inclusão fiscal: Cada unidade passa a ter seu próprio cadastro no IPTU, contribuindo para a arrecadação municipal e para a justiça fiscal.
Desafios e Considerações
Apesar dos benefícios, o processo de regularização pode ser complexo e envolver custos com taxas, honorários técnicos e cartorários. Além disso, muitos moradores desconhecem seus direitos ou não sabem por onde começar. A falta de informação, a burocracia e a necessidade de adequação às normas urbanísticas são obstáculos comuns. Por isso, é altamente recomendável contar com o apoio de profissionais especializados para conduzir o processo com segurança e eficiência.
Atuação da E Martins Engenharia em Guarulhos
Em Guarulhos, a E Martins Engenharia se destaca como uma empresa especializada na regularização de imóveis, incluindo casos de direito de laje. Com ampla experiência no setor, a empresa oferece uma gama completa de serviços técnicos e legais, como:
- Elaboração de projetos arquitetônicos e complementares conforme as exigências da prefeitura;
- Regularização de construções junto à Secretaria de Desenvolvimento Urbano (SDU);
- Emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART);
- Acompanhamento de processos de aprovação, licenciamento e obtenção de alvarás;
- Suporte na lavratura de escrituras e no registro em cartório.
A atuação da E Martins Engenharia tem sido fundamental para transformar imóveis irregulares em propriedades legalizadas, promovendo a valorização patrimonial e a segurança jurídica de seus clientes. A empresa também se destaca pelo atendimento personalizado e pela orientação clara sobre cada etapa do processo, o que facilita o acesso à regularização, especialmente para famílias de baixa renda.
Considerações Finais
O direito de laje representa um avanço significativo na política urbana brasileira, ao permitir que construções sobrepostas sejam reconhecidas como imóveis autônomos. Em Guarulhos, onde essa realidade é amplamente presente, a regularização em cartório dessas unidades é uma medida essencial para garantir dignidade, cidadania e segurança patrimonial a milhares de famílias. Com o suporte de empresas especializadas como a E Martins Engenharia, esse processo torna-se mais acessível, seguro e eficiente, contribuindo para a construção de uma cidade mais justa, organizada e inclusiva.
Referências Bibliográficas
- BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/L13465.htm
- BRASIL. Código Civil Brasileiro. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Art. 1.510-A.
- PREFEITURA DE GUARULHOS. Secretaria de Desenvolvimento Urbano – SDU. Informações sobre regularização fundiária e aprovação de projetos. Disponível em: https://www.guarulhos.sp.gov.br
- CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA (CNJ). Cartilha de Regularização Fundiária Urbana. Brasília: CNJ, 2020.
- E MARTINS ENGENHARIA. Serviços de regularização de imóveis em Guarulhos. Disponível em: https://www.emartinsengenharia.com.br
Perguntas Frequentes (FAQ)
1. O que é o direito de laje?
É um direito real que permite a regularização de construções sobrepostas em um mesmo terreno urbano, conferindo matrícula própria à unidade construída.
2. Quem pode solicitar a regularização pelo direito de laje?
Qualquer pessoa que tenha construído uma unidade habitacional sobre (ou sob) outra já existente, com acesso independente e estrutura autônoma.
3. Preciso ser o dono do terreno para ter direito à laje?
Não necessariamente. O direito de laje pode ser concedido mesmo que o terreno pertença a outra pessoa, desde que haja anuência e a construção seja independente.
4. A regularização pelo direito de laje permite vender o imóvel?
Sim. Após o registro da laje como unidade autônoma, ela pode ser vendida, financiada ou transmitida por herança.
5. A construção precisa estar regularizada na prefeitura?
Sim. A edificação deve estar em conformidade com as normas urbanísticas e ter planta aprovada pela prefeitura.
6. Quais documentos são exigidos para registrar a laje?
Documentos pessoais, matrícula do imóvel-base, projeto aprovado, ART ou RRT, certidões fiscais e escritura pública.
7. Onde devo iniciar o processo de regularização?
O processo começa com a aprovação do projeto na prefeitura e segue para o Cartório de Notas e, por fim, para o Cartório de Registro de Imóveis.
8. Quanto custa para regularizar uma laje?
Os custos variam conforme o tamanho do imóvel, taxas municipais, honorários técnicos e emolumentos cartorários.
9. A E Martins Engenharia pode me ajudar com esse processo?
Sim. A empresa oferece serviços completos de regularização de imóveis em Guarulhos, incluindo projetos, licenciamento e registro.
10. O que acontece se eu não regularizar minha construção?
O imóvel permanece informal, o que impede sua valorização, dificulta a venda e pode gerar problemas legais e fiscais no futuro.
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